2026年一季度西班牙物流仓储签约75.1万平方米

2026年第一季度，西班牙物流仓储市场签约面积超过75.1万平方米，较2025年同期增长5%。签约活动主要集中在中心区，该区域签约34.5万平方米；加泰罗尼亚签约22.2万平方米。这一表现延续了2025年的走势，当年马德里和加泰罗尼亚合计签约面积达到177万平方米，与上一年持平，且比过去十年平均水平高出20%。

空置率方面，马德里-中心区为10.3%，加泰罗尼亚为3.1%，大多数次级市场低于3%。截至2025年底，瓦伦西亚空置率为0.8%，巴塞罗那为3.49%，马德里为8.7%。

在最成熟的区位，最终规划用地（suelo finalista）和优质物流产品的稀缺，正在重新定义西班牙运营商、开发商和投资者的决策方式。区位仍然重要，但已不再是一个充分条件。能源可用性、电网接入能力、资产灵活性、运营效率以及ESG（环境、社会和治理）标准，正在新物流项目的可行性评估中占据越来越大的权重。

咨询公司Proequity指出，“黄金区位”的概念正在演变。靠近大型消费中心、交通走廊、港口、机场和工业节点仍然关键，但项目的可行性越来越多地取决于其他因素：城市规划状况、行政审批时间、电力供应能力、接入条件、能源效率，以及能否将设计按使用者的实际需求进行调整。

部分市镇由于技术能力不足，或缺乏处理开发许可和城市规划许可事项的人员，正被开发商排除在选址范围之外，因为这些审批程序没有明确的时间表。Proequity对此提出批评，认为在城市用地上为工业厂房申请许可证耗时超过一年，既不可理解，也无法接受。

黄金区位最终规划用地的有限供应，正在推动对新区位的探索，并促进替代市场的发展。萨拉戈萨、瓦伦西亚、安达卢西亚、伊比利亚半岛北部、地中海轴线上的若干节点以及交通便利的城市周边区域，如果能在土地供应、基础设施接入以及满足使用者能源和运营需求的能力之间取得匹配，将获得更多关注。

这一趋势将带动更灵活的解决方案，包括交钥匙项目、现有资产改造以及过时物流物业的重新定位。其核心思路是从一开始就使资产适应使用者需求：优化空间利用、预留电力需求、引入可持续认证，并降低物业过时风险。

对运营商而言，这一转变意味着选择能支撑增长、实现流程自动化并降低运营成本的区位；对开发商而言，需要设计更灵活、高效且在能源方面做好准备的资产；对业主来说，这提供了重新定位现有物业的机会；对投资者而言，能源、适应性和ESG表现正在成为评估资产未来流动性的重要变量。

能源转型为物流市场增添了新的复杂性。车队电气化、仓库自动化、机器人化、制冷、暖通空调、能源监控和光伏自用，使得可用电力和电网接入在项目定义阶段的重要性不断上升。

Proequity认为，电力分析必须从项目早期阶段纳入考量，忽视这一点可能导致工期延误、重新设计、成本超支，或使项目相对于准备更充分的资产失去竞争力。拥有可行土地、良好连通性、能源能力、ESG解决方案和使用灵活性的物流资产，将更有能力吸引需求并实现长期保值。