TRXF11斥资14.35亿雷亚尔收购巴西圣保罗物流仓库

维度网讯，TRX Investimentos 管理的房地产基金 TRXF11 宣布投资 14.35 亿雷亚尔，间接收购位于圣保罗大都市区瓜鲁柳斯市的一个由三座 AAA 级物流仓库组成的综合体，其中两座已出租给自由市场（Mercado Livre）。该消息在周一（7月20日）市场收盘后发布的重大事项公告中披露。

这笔交易是 TRXF11 历史上最大的一笔收购，也是巴西房地产投资基金（FII）有史以来规模最大的交易之一。此前 TRX 管理的该基金最大单笔交易是与以色列阿尔伯特·爱因斯坦医院（Hospital Israelita Albert Einstein）相关的收购，估值约 6 亿雷亚尔。通过此次收购，TRXF11 的可租赁总面积增长 19%，从约 125 万平方米增至 148 万平方米；房地产投资金额增长 18.4%，从 77.9 亿雷亚尔增至 92.3 亿雷亚尔。基金投资组合现包含 115 处房产，租户包括 Assaí、Grupo Mateus、Leroy Merlin 等，分布于 60 个城市和 18 个州。物流板块在基金可租赁面积中的占比升至约 37%，其余为零售和分销基础设施板块。自由市场（Mercado Livre）约占租金收入的 18%，而总收入的 79.4% 来自特殊合同（为业主提供更强保护结构），平均合同期限为 13 年。

最近几周 TRX 进行了一系列投资组合调整操作。6月11日，TRXF11 以 2.072 亿雷亚尔出售了分布在五个州的 15 处房产（其中大部分为联邦储蓄银行分支），支付方式为 Unitas 和 BR Capital 管理的封闭式基金 BRC Renda Urbana 的份额。几天后，TRXF11 以约 2.6 亿雷亚尔间接收购了埃米利亚诺里约酒店（Hotel Emiliano Rio），该酒店位于大西洋大道（Avenida Atlântica），面朝科帕卡巴纳海滩。TRXF11 成为该房产所有者，但酒店管理仍由埃米利亚诺酒店集团（Rede Emiliano）负责。

如今，将超过 14 亿雷亚尔集中于巴西最抢手的物流资产之一，这家资产管理公司似乎正在将分散且成熟的资产替换为被称为“奖杯资产（trophy assets）”的房产，即稀缺、流动性高且有升值潜力的资产。这一战略旨在让基金不再是一个“通用城市收益”基金，而成为被视为战略资产且不一定依赖房地产市场周期的资产所有者。

仓库的“法利亚利马（Faria Lima）”

TRXF11 收购的综合体包括 K100、K200 和 K300 三座仓库，可租赁总面积达 23.74 万平方米。这些项目位于瓜鲁柳斯的 Paschoal Thomeu 大道，距离瓜鲁柳斯国际机场不到 5 公里，可直接通往杜特拉总统公路（Presidente Dutra）、费尔南·迪亚斯公路（Fernão Dias）、艾尔顿·塞纳公路（Ayrton Senna）和罗多内尔环城公路（Rodoanel）。在房地产市场中，该区域被称为“物流仓库的法利亚利马”，原因是这里集中了巴西最抢手的空间。此外，靠近巴西最大的货运机场、主要国家公路走廊以及拉丁美洲最大的消费市场，形成了难以复制的组合。在致投资者的介绍说明中，TRX 将这些资产归类为“几乎不可复制”，因为具有这种规模和位置的稀缺地块。

在此次收购中，三座仓库中的两座已有自由市场作为租户。K200 已完工并投入运营，K100 处于开发最后阶段，预计于 2026 年 10 月全面交付（两者均按定制建造（built-to-suit）模式设计）。合同期限为十年，若提前终止，违约金相当于剩余租约到期的全部租金，这提高了基金收入的可预测性。第三座仓库 K300 仍有待项目审批，并与尚未披露的未来租户签署定制建造（built-to-suit）合同。