根据莱坊（Knight Frank）的数据，2025年阿联酋工业和物流市场所有关键子市场均保持高入住率和租金上涨态势。强劲的经济基础推动了本地企业扩张，并吸引了大量海外租户与运营商，特别是来自中国大陆的参与者。投资者对相关资产的旺盛需求也支撑了整体交易活跃度。

莱坊中东及北非研究主管合伙人Faisal Durrani指出：“投资者需求保持稳定，对机构级物业的竞争持续加剧，已将主要收益率压低至8%以下。这有助于支持资本价值，即使某些市场的租金增速可能放缓。”他补充道：“展望2026年，新供应可能拉大老旧设施与现代化高规格物业之间的租金差距。预计A级资产租金仍有小幅上升空间，而B级资产可能进入稳定或温和调整阶段。”

在迪拜，2025年物流市场租金持续攀升。Al Quoz凭借中心区位和强劲需求，租金达到每平方英尺100迪拉姆，成为最昂贵的子市场。迪拜工业城（Dubai Industrial City）录得32%的最高年增长率，租金升至每平方英尺58迪拉姆。迪拜南（Dubai South）和杰贝阿里自由区（JAFZA）也分别实现25%和约22%的增长。莱坊中东工业和物流主管合伙人Maxim Talmatchi表示：“JAFZA仍具潜力，其靠近杰贝阿里港的优势及对跨国租户的吸引力，预示租金有进一步上涨空间。”

2025年新需求主要由物流、制造及工业租户引领，各占21%，凸显迪拜作为全球贸易枢纽的地位。零售商、贸易商和科技导向租户也贡献显著需求。在面积方面，中型仓库（10,000-50,000平方英尺）最受欢迎，占需求的58.1%。

阿布扎比市场租金增长相对温和，形成基于位置、质量及交通便利性的清晰层级。阿布扎比机场自由区（Abu Dhabi Airports Free Zone）平均租金最高，达每平方米625迪拉姆。Talmatchi认为：“2026年阿布扎比市场可能保持广泛稳定，需求集中在ICAD和KEZAD集群，优质资产高入住率将受稳定需求支撑。”该酋长国正推进工业战略，目标到2031年将制造业规模扩大至468亿美元。

莱坊追踪到2026年将有660万平方英尺新供应上市，2027年和2028年预计分别新增220万和590万平方英尺。Durrani总结道：“阿联酋物流市场正进入更成熟阶段，资产表现将更取决于位置、规格和租户质量。对业主和投资者而言，审慎收购和积极管理至关重要；对租户来说，优质空间竞争将保持激烈，中长期前景依然积极。”

2026年阿联酋物流市场空间短缺趋势显著，租金分化加剧