维度网讯，世邦魏理仕（CBRE）发布的瓜达拉哈拉（Guadalajara）写字楼市场2026年第一季度报告指出，科技、制药和专业服务公司正带动该地区企业活动持续回暖。

报告显示，截至一季度末，瓜达拉哈拉都会区A级/A+级写字楼库存为80.6万平方米，过去两年基本持平。但市场空置率已从2025年第一季度的12%降至2026年第一季度的8.1%，可用空间明显缩水。全市仍有超过30栋企业大楼空置，但仅有四处物业能提供完整连续的整层空间。

可用空间减少的同时，市场交易量显著增长：企业总吸纳量从2025年一季度的6200平方米升至2026年一季度的1.05万平方米。同期净吸纳量从3600平方米翻倍至7600平方米。一季度租赁活动集中在70至2200平方米的企业空间，热门区域包括金融区（Financial Zone）、铁门（Puerta de Hierro）以及洛佩斯·马特奥斯-美洲（Lopez Mateos–Americas）走廊，空间缩减和迁出速度有所放缓。

优质写字楼需求与当地实际经济增长挂钩。墨西哥经济部（SE）数据显示，哈利斯科州（Jalisco）2025年吸引外国直接投资（FDI）12.5亿美元，同比增长14%，成为墨西哥第七大外资目的地。这笔资金加速了全球数字工程中心和生物医学研究公司的扩张，这些企业对专业地产布局有刚性需求。

过去两年市场上仅新增9000平方米供应，为满足短期内的企业需求，开发商正推进新项目。2026年初，在建写字楼面积达5.32万平方米，其中2万平方米计划在2026年上半年交付，主要集中在金融区和洛佩斯·马特奥斯-美洲走廊。这些新项目每层楼板面积在900至1700平方米之间，旨在容纳大规模企业运营、业务整合及技术人才集中。

瓜达拉哈拉的空间趋紧与需求加速趋势与墨西哥全国房地产市场一致，尤其是墨西哥城。世邦魏理仕针对墨西哥城的写字楼市场报告称，该市全年净吸纳量增长39%，达到24.7万平方米。截至期末，墨西哥城A级/A+级写字楼库存为740万平方米，在严格库存增量推动下同比仅增长0.6%。

与墨西哥西部优质走廊的需求转向类似，首都企业的扩张高度集中于中央商务区（CBD），包括洛马斯·帕尔马斯（Lomas Palmas）、波兰科（Polanco）和改革大道（Reforma）。该CBD占据了全市总成交活动的62%和净吸纳量的52%，带动子市场空置率从14.8%降至11.7%。前十大租赁交易平均面积超过2000平方米。分行业看，金融服务（20%）、科技与IT（16%）以及企业服务（12%）领先租赁速度。

宏观经济数据也印证了这一趋势。2025年墨西哥接收的409亿美元外资中，墨西哥城占228.13亿美元（56%），同比增长44.6%。外资流入带动劳动力扩张：墨西哥社会保险局（IMSS）注册正规就业岗位同比增长4%，达到370万人，新增4.1万个正式岗位，主要由企业服务和商业领域拉动。

面对持续需求，开发商在建面积达24.6万平方米，涉及7个活跃项目，计划于2026年至2028年完工。预计将交付21.3万平方米新供应，集中在起义者大道（Insurgentes）、改革大道、波兰科和洛马斯·帕尔马斯走廊。由于40%的在建空间已通过预租协议锁定，新增供应的风险参数仍高度可控。

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