维度网讯，全球领先的房地产专业服务和投资管理公司仲量联行（JLL）近日发布评估，指出越南超过半数的写字楼亟需升级改造以维持和提升资产价值，因为老旧建筑正面临来自租户在环境与办公场所标准方面的双重压力。

这一评估主要考察了胡志明市与河内两地的写字楼库存，总供应量约为410万平方米。其中甲级写字楼约占总量的三分之一，但已有约65%的甲级空间获得国际绿色认证。这加剧了新建环保目标写字楼与那些建于10至20年前的旧楼之间的竞争。许多老旧建筑虽然仍占据优越地理位置并拥有稳定租户群，但在机械、电气和管道系统、能源效率、室内空气质量以及与健康体验相关的配套设施方面，往往落后于新项目。

仲量联行的全球研究指出，若业主延迟投资升级，风险将显著增加：若不进行改造，到2030年，全球约65%的现有写字楼可能面临被市场淘汰的局面。该机构表示，多年来写字楼市场主要由地理位置和租金水平主导，但目前租户正变得更加关注能源效率、办公场所品质、与净零排放（Net Zero）目标的一致性以及员工体验。这一变化正在促使房东重新定位现有库存，尤其在中心区域——这些地方替代性供应有限，老旧建筑仍能提供交通便利和稳定的租户社区。

顾问们认为，市场并非主张全盘替换老旧建筑，而是转向翻新与重新定位。业主尝试在保留老旧物业地理位置优势的同时，改善环境绩效和日常租户体验。仲量联行估计，此类改造项目的投资通常占资产总值的1%至7%。工作重点集中在能源使用和租户标准影响最明显的领域，包括高效暖通空调（HVAC）系统、LED照明、智能楼宇管理工具、空气质量改善措施、节水系统以及以健康为核心的配套设施。

据该公司分析，这些支出能够保护收入流，并随时间推移降低运营成本。获得绿色认证并有明确减排计划的建筑，其租金可比同类资产高出15%至30%。在胡志明市，已有几座升级大楼成为典范，例如Me Linh Point Tower、mPlaza和Vincom Centre Tower。这些项目在翻新后市场反应良好，反映出租户对建筑质量与环境标准的更高关注度。

需求部分主要来自跨国租户以及设有正式碳目标的企业。科技、金融、制药和专业服务等行业的公司优先选择具备绿色认证、能耗追踪能力并支持净零目标（Net Zero）的写字楼。这种需求与企业脱碳承诺紧密相关，尤其当企业面临压力需要处理供应链及租赁物业中的范围三（Scope 3）排放时。对租户而言，物业选择正成为报告与合规的一部分，而不仅仅是基于租金和位置的房地产决策。

仲量联行越南项目与发展服务总监Stephanie Dinh表示，这些压力正在改变业主对翻新的态度。Stephanie Dinh指出，环境、社会和治理（ESG）正在为写字楼市场创造新标准。过去，许多业主将建筑升级视为一个需要考虑的成本项，但如今市场观察到了完全不同的景象。积极投资于能源效率、用户健康和运营技术的建筑能更好地吸引租户、维持租金水平并长期保护资产价值。对胡志明市的许多现有建筑而言，这是一个重新定位资产并创造新竞争优势的机会。

这种转变也改变了房东与租户之间的平衡。双方都希望从办公空间中获得更低的运营成本和更强的环境绩效。房东试图捍卫入驻率和租金，而租户则期望建筑能支持内部气候目标并提供更健康的工作场所。Stephanie Dinh表示，这种动态正为市场双方创造更一致的关系。此前房东追求利润最大化，租户优化成本，而如今，ESG为双方实现各自目标创造了机会：房东受益于更高的入驻率、更好的租金水平和保值的资产，租户则受益于更低的运营成本、更高质量的环境以及碳中和承诺的实现。数据表明，挑战十分严峻，越南大部分写字楼库存并未获得最新的绿色认证。对核心商业区的老旧物业业主而言，选择愈发明确：要么投资升级，要么在租户收紧建筑标准的过程中面临竞争力下滑的风险。