维度网讯，印度地产商Godrej Properties以近33.2亿卢比出价，成为诺伊达151区4.95英亩土地的领先竞标者之一。该交易凸显德里-NCR特别是诺伊达对大型上市开发商的吸引力正在增强。杰瓦尔国际机场带来的连通性改善，以及信息技术和全球能力中心（GCC）扩张、制造业和机场导向型开发，正共同推动对该市的持续投资。
此次收购反映了诺伊达优质地块日益稀缺的趋势。随着战略性位置土地的获取难度加大，开发商倾向于积极竞标预期未来将产生溢价的土地。Godrej Properties等领先开发商的强劲出价预计将鼓励更多全国性开发商评估该市机会。房地产专家指出，这可能加速高端、豪华和超豪华住宅项目的推出，并推动土地和房价进一步升值。
151区已成为领先开发商的目标区域。County Group此前以47.3亿卢比收购该区5英亩地块，新加坡支持的Experion Developers也在该区购地并计划投资超100亿卢比建设高端住宅项目。一家全国性开发商的进入进一步巩固了151区作为诺伊达关键豪华住宅走廊之一的地位。据ANAROCK Group副主席Santhosh Kumar分析，诺伊达150区因相对低密度开发、大型绿地和高端封闭社区已形成溢价品牌形象，151区自然成为这一生态系统的延伸。
大型上市开发商进入德里-NCR是其中长期增长战略的一部分，诺伊达因基础设施和连通性不断增强成为首选之一。开发商预计未来十年需求持续，基础设施带动资产升值并实现溢价定价。NCR优质土地供应有限也促使开发商在诺伊达购地。ANAROCK Research数据显示，全国性开发商的新住宅单位供应份额在NCR地区从2022年的3%增至2025年底的13%以上，四年间增长四倍。尽管区域开发商仍主导市场，但大型上市开发商参与度的提升标志着该地区住宅领域的演变。
Kumar解释，优质土地供应有限、基础设施建设创造价值、豪华住宅需求上升、全国性开发商进入带来的竞争加剧以及市场基本面增强，共同推动了该微观市场的土地价值上升。诺伊达管理局2022年改革土地分配政策，要求开发商在分配后90天内支付全部土地成本，而非此前10%首付加5至7年分期付款。修改后的条件将参与者限制在财务实力雄厚的开发商，并使高端项目因更高的前期成本而更具可行性。Kumar表示，在此成本结构下，开发商将专注推出豪华和超豪华住宅项目，且购房者需求近年来显著增长，供应正跟随需求。
诺伊达高速公路沿线高端项目的主要买家包括高净值个人、富裕最终用户、非居民印度人（NRI）以及寻求大户型住宅的长期投资者。与古鲁格拉姆不同，古鲁格拉姆需求更多由企业高管、企业家和全球专业人士驱动，诺伊达豪华市场中最终用户和价值意识较强的买家比例较高，他们倾向于以更具吸引力的价格点获取高端住宅。Kumar指出，诺伊达国际机场虽增强投资者和开发商信心，但需求同样受地铁延伸、诺伊达高速公路、高端住宅定位、有限优质土地供应和强劲最终用户需求等因素驱动。机场对高端住宅的影响更可能是渐进的，最重要的好处将在未来5至10年内显现，因为配套基础设施、就业中心和商业活动完全发展仍需要时间。
影响开发商的其他关键基础设施项目包括诺伊达高速公路、德里-密拉特RRTS、地铁网络扩展、亚穆纳高速公路，以及IT园区、数据中心、工业中心和商业开发项目的增长。仲量联行（JLL）高级总监Ritesh Mehta认为，诺伊达正成为高端住宅增长市场，得益于其基础设施、连通性和商业发展，且拥有德里英迪拉·甘地国际机场、杰瓦尔诺伊达国际机场和加济阿巴德欣登机场三座机场，具备独特连通优势。
ANAROCK Research预计，未来三到五年内该走廊房价可能升值30%至50%，主要驱动力为靠近诺伊达高速公路的IT带。Mehta补充，诺伊达目前高端住宅领域需求强劲，价格在3亿至7亿卢比之间的房屋成为销售最快类别，而古鲁格拉姆已从豪华市场演变为超豪华目的地，新推出的3BHK售价超过6亿卢比。专家表示，全国性开发商在该地区的崛起不一定导致区域开发商衰落，后者在本地市场理解、土地所有者关系和客户网络上仍具优势。领先开发商引入更好的设计标准、设施包、可持续建筑实践和治理框架，增强了产品质量、透明度和客户信心。Kumar指出，当前开发商的强劲竞标可能鼓励其他全国性开发商瞄准诺伊达优质地块，但未来收购取决于合适地块的可用性、项目可行性和持续需求。
关于高端住宅供应过剩风险，Kumar认为只要住宅分期推出，需求可能持续，且诺伊达市场比古鲁格拉姆更受最终用户驱动，投资者参与较少。供应过剩的可能性存在，但项目推出应更加渐进和分期，伴随基础设施项目开发和就业机会创造，需求将继续增长。对于大型上市开发商，诺伊达提供了古鲁格拉姆无法提供的规模——古鲁格拉姆可供开发的大型地块有限，诺伊达则处于增长周期中期，价格升值空间更大。Mehta总结称，诺伊达是未来的增长故事，而古鲁格拉姆是当下的故事。
