旧金山房地产投资信托公司Prologis最新发布的工业业务指标（IBI）显示，仓储租赁市场正迎来转折点。报告指出，创纪录的租赁活动、下降的空置率与库存补充努力共同推动了这一变化。

IBI是Prologis针对仓储客户活动的情绪调查。今年1月，IBI活动指数达到59.1，为2024年11月以来的最高值。公司分析认为，这主要得益于供应链下游货物流动加速以及零售商补充库存。数据显示，2025年下半年利用率稳定在85%左右，略低于历史水平，原因是库存处于低位。

Prologis全球研究主管Melinda McLaughlin表示：“尽管库存管理策略仍强调精益水平，且近期变动更多反映库存重新定位而非全面补货，但客户活动与市场信号均指向基本面改善。”她补充说：“在部分市场，净吸纳已开始超过新供应，客户行为也更趋前瞻，以应对美国消费者的韧性。这些因素支持IBI活动在短期内维持高位。”

报告显示，第四季度工业空间需求在更广泛客户群体中加速增长，并超过新空间交付量。这导致空置率下降10个基点至7.4%，预计复苏态势将持续至2026年。McLaughlin指出，活跃行业包括零售（特别是电子商务）、食品饮料、医疗保健、数据中心和制造业。

展望未来，空置率预计呈下降趋势，2026年多数市场租金增长将趋于稳定。由于供应持续受限，定价能力有望保持。Prologis提醒，评估空间需求的用户可能面临竞争加剧与选择减少的局面。

针对投机性开发，McLaughlin表示美国环境仍不适宜大规模建设。“投机性开发仅出现在需求持续、市场租金足以覆盖风险的特定市场，”她说，“部分租户续租，另一部分则因超出既有设施而推动新租赁需求，这一动态预计延续至2026年。”

Prologis观察到，2026年新供应处于十年低点，关键市场特定规模类别出现稀缺，近期季度交付量大幅下降。行业数据显示，美国新交付量为5000万平方英尺，新开发开工量较峰值下降71%。

随着空置率下降、需求转向更高档位，2026年租金增长可能加速。McLaughlin建议占用者把握近期仓储租赁机会，以在市场收紧前确保空间与定价优势。“这在开发有限、租金仍低于历史水平的区域尤为重要，”她总结道。