维度网讯，西班牙马德里、巴塞罗那和巴伦西亚三大物流地产市场在2026年首季迎来良好开局。咨询机构分析指出，全国范围内物流地产行业呈现出四大基本特征：需求持续旺盛，供应端保持收紧——巴塞罗那和巴伦西亚货源相对紧缺，马德里略有调整——投机项目更注重合理规模，马德里冒险开发的案例有所减少，同时租金呈现稳步上行，背后推动力来自仓储设施更新换代、建造成本提升以及核心地段土地供应不足。投资市场方面，经过一季度调整后，二季度明显回暖；收益率受外部经济环境影响走高，吸引力增强，市场中以核心+型投资者为主，传统核心投资者仍在等待入场时机。

马德里市场在2026年初表现出比去年同期更高的活跃度，需求基础稳固。数据显示，1至3月累计租赁面积达到320,269平方米，较2025年同期增长28.07%；交易笔数共26宗，较上一季度的23宗有所上升，反映年初租户需求较为强劲。平均单笔成交面积为12,318平方米。本季度大宗交易多集中在主要物流走廊，包括埃纳雷斯走廊上Azuqueca de Henares一处54,000平方米的交钥匙项目，以及南部轴线Illescas一处51,825平方米的新建平台。租赁总面积中，新建或交钥匙项目占比62%，二手平台占38%。租金方面变动不大，平均租金为5.50欧元/平方米/月，同比上涨2.2%；优质租金保持在7.50欧元/平方米/月，同比上涨7.14%，本季度Villaverde地区最高租金达到7.00欧元/平方米/月。由于需求旺盛且风险项目减少，空置率保持稳定，过去三个月微降1个基点至8.97%，尽管同期物流园区总面积增长了5.97%。分区域看，第一物流圈空置率为10.75%，第二物流圈为7.54%，第三物流圈为8.76%。开发活动持续放缓，目前在建项目预计未来12个月内可入市，总面积约129,650平方米；已获得许可可供立即开发的物流空间达4,000,000平方米，主要集中在Villaverde、Alcalá de Henares和Vicálvaro。综合现有数据判断，未来几个月空置率有望进一步下调。

加泰罗尼亚地区2026年第一季度创下近年最佳租赁记录之一，总租赁面积超过832,483平方米。前三个月市场吸纳量为238,575平方米，同比大增61.6%；共签署21份合同，平均单笔面积为11,361平方米。该区域平均租金为6.40欧元/平方米/月，同比上升1.58%；优质租金稳定在9.00欧元/平方米/月，主要受第一物流圈产品稀缺支撑，未来数月可能因新预售项目租金而继续上调。2026年初空置率为3.96%，其中第一圈仅0.51%，第二圈为3.2%，第三圈为5.68%。咨询机构预测，未来12个月区域内将新增170,289平方米供应，全部位于第二物流圈。

巴伦西亚物流市场继续保持吸引力，是西班牙主要区位之一。强劲需求使得各子市场空置率维持在低位，寻找可租产品面临挑战，吸纳量因此受到制约。第一季度总吸纳量为152,188平方米，分布在13笔交易中；与去年同期相似，高租赁水平部分得益于Sagunto一处81,594平方米的交钥匙项目完成。平均单笔交易面积为11,707平方米，中位数则降至5,426平方米。平均租金上涨6.16%，4月初达到4.57欧元/平方米/月；优质租金在Cheste地区达到5.85欧元/平方米/月，较2025年同期增长3.54%。空置率方面，2026年第一季度升至2.42%，而去年同期仅为0.92%。未来十二个月，巴伦西亚在建项目总量约332,212平方米，集中于Cheste、Loriguilla、Picassent等战略区域，以及沿A-7高速公路和港口周边如Bétera、Moncada、Albal等地带。

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